| Angebot | Art: Pflegeimmobilie (förderungswürdige Sozialimmobilie laut XI. Sozialgesetzbuch). Kauf eines Pflegeappartements nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), vererbbares und in das Grundbuch eingetragenes Eigentum. |
|---|---|
| Lage | Cappeler Straße 140, 35039 Marburg (ca. 77.845 Einwohner) |
| Objekt | 67 Wohnungen (1 im Verkauf) 2.243,00 m² großes Grundstück ca. 6 % Grundstücksanteil |
| Baujahr | Das Objekt wurde 1972 fertiggestellt und wird seit 2020 saniert. |
| Größe Einheiten | 58,56 m² inkl. Gemeinschaftsflächen |
| Betreiber | Pflegeheim Landgrafenblick GmbH, Cappeler Str. 140, 35039 Marburg ...mehr |
| Mietvertrag | Pachtvertrag bis 31.05.2040 plus 2 x 5 Jahre optionale Verlängerung 8,25 € Miete pro m²/Monat Verwalterkosten/Jahr: 296,28 € Instandhaltung m²/Jahr: 3,61 € kalkuliert |
| Indexierung | 75 % Indexierung (Wertsicherung des Mietzinses) |
| Beginn Miete | Sofort, nach Kaufpreiszahlung |
| Belegungsrecht | Der Betreiber sichert dem Käufer und seinen Angehörigen ein Bevorzugtes Belegungsrecht in all seinen Einrichtungen zu. |
| Kaufpreis | 110.000,00 € Kaufpreis 1.878 €/m² ohne Einrichtung Der Kaufpreis ist sofort fällig. |
| Mietzins p.a. | Der anfängliche Mietzins bezogen auf die Jahresmiete oder monatliche Mietausschüttung beträgt 5,27 % p.a. auf den Gesamtkaufpreis (ohne Nebenkosten), auch bei Leerstand. |
| Nebenkosten | 6,0 % Grunderwerbsteuer Keine weiteren Maklergebühren ca. 2,0 % Notar- und Gerichtskosten |
| Steuer | Für Immobilien gilt gemäß § 7 EStG eine lineare Abschreibung von 2 % auf die Herstellungskosten. Außenanlagen und Einrichtung können ggf. erhöht abgeschrieben werden. Steuerliche Effekte sind individuell zu ermitteln (Bitte Steuerberater fragen). |
Energiedaten
| Energieausweistyp | Bedarfsausweis |
|---|---|
| Energieträger | Heizwerk erneuerbar, Heizwerk fossil |
| Endenergiebedarf | 309 kWh/(m²a) |
| Baujahr | 1974 |
Besonderheiten
Der Kaufpreis ist sofort fällig. Der Energieausweis wurde vor Beginn der Sanierung erstellt und ist gültig, bis diese abgeschlossen ist und es einen neuen gibt.
Beschreibung
Auf einem ca. 2.200 m2 großen Grundstück im südlich gelegenen Marburger Stadtteil Cappel steht das Pflegezentrum Landgrafenblick. Im Jahr 1977 wurde auf diesem Grundstück ein Krankenhaus errichtet, das später zu einem Pflegeheim umgebaut wurde.
Das Gebäude wird nun grundlegend saniert, modernisiert und ausgebaut. Es umfasst 67 Einheiten: im Untergeschoss befinden sich 6 Appartements und im ersten und im zweiten Obergeschoss je 21 Einzelzimmer. Im Erdgeschoss wird ein geschlossenes Pflegeheim errichtet, wo 19 gerontopsychiatrische Patienten behandelt werden können. Herzstück der Seniorenresidenz Marburg wird der helle Lichthof, der auf allen vier Ebenen für eine luftige und freundliche Atmosphäre sorgt.
Vom Dach bis zum Untergeschoss modernisiert
Die Sanierung umfasst Maßnahmen vom Dach bis zum Untergeschoss und bringt das bestehende Gebäude auf einen modernen Standard. So erhalten alle Einzelzimmer im ersten und zweiten Obergeschoss sowie die Appartements im Untergeschoss ein eigenes Badezimmer. Im Erdgeschoss werden die Pflegebäder erneuert. Die alten Linoleumböden werden entfernt und durch Bodenbeläge aus Vinyl ersetzt. Selbstverständlich erhalten die Wände und Decken einen frischen Anstrich. Neben dem Dach werden sämtliche Fenster der Anlage erneuert, ebenso die komplette Elektrik inklusive der Leitungen für Fernwärme und Strom. Alte Leuchten werden durch moderne LED-Leuchten ersetzt, die
Patientenrufanlage wird modernisiert und alle Patientenzimmer mit einem Kabelanschluss versehen.
Neben dem Komfort steht die Sicherheit an erster Stelle. So werden in den Fluren und Zimmern vorhandene Brandlasten entfernt und zur Abschottung Brandschutztüren und Brandschutzdecken eingebaut. Im Untergeschoss wird eine neue Brandmeldeanlage installiert, die dazugehörigen Rauchmelder inklusive der Leitungen werden auf den neuesten technischen Stand gebracht. Auch der vorhandene Bettenaufzug wird saniert und entspricht damit dem aktuellen Brandschutzkonzept.
Um die Abläufe in der Seniorenresidenz zu vereinfachen, entsteht im Untergeschoss eine Waschzentrale für die Bewohnerwäsche. Dort wird auch eine neue Heizungsanlage in Form eines Blockheizkraftwerkes mit neuen Leitungen eingebaut, worüber das Gebäude mit Fernwärme und Strom versorgt wird.
Lagebeschreibung
Die mittelhessische Kreisstadt Marburg ist geprägt durch zum Natur- und Kulturerleben einladende reizvolle Landschaften. Die am Rhein-Nebenfluss Lahn gelegene 77.845-Einwohnerstadt ist vom Naturpark Lahn-Dill-Bergland mit seinen Mittelgebirgsgebieten und Fachwerksorten sowie vom Burgwald, einem der größten Wälder Hessens, umgeben. Das brücken- und parkreiche Marburg selber erstreckt sich in einer abwechslungsreichen, bis 400 m hohen Stadtlandschaft zwischen Lahnbergen, Marburger Rücken und Lahntal-Senke.
Jeweils etwa 80 Kilometer entfernt sind die beiden nächstgelegenen, mit Marburg über die ICE-Linie 26 verbundenen Großstädte: Kassel im Norden und Frankfurt/Main im Süden. Für den PKW-Verkehr für Marburg sind vier Bundesstraßen wichtige Anbindungen, darunter die zur Autobahn A 485 („Gießener Ring“) führende B 62. Eine Sonderheit im vor allem durch Buslinien abgedeckten städtischen Personennahverkehr sind die etlichen Aufzüge, die das Überwinden der teilweise erheblichen Höhenunterschiede in der Stadt für Fußgänger ausgesprochen bequem machen.
Marburg bildet mit der ungefähr 25 km südlich liegenden Universitätsstadt Gießen ein mittelhessisches Städtepaar akademischer Gelehrsamkeit. Die 1527 gegründete Philipps-Universität mit ihren 25.000 Studierenden und 5.000 Angestellten gilt als Wirtschaftsfaktor Nr. 1 in Marburg. Die Universität und ihre Angehörigen sind auch für die niveauvoll-entspannte Atmosphäre im städtischen Alltags- und Kulturleben von herausragender Bedeutung.
Marburgs Umgebung und Standort zeichnen sich durch große touristische Attraktivität aus. Neben den für Wandern, Radeln und anderen Freizeitaktivitäten idealen Naturgebieten ist die Stadtregion reich an historischen Sehenswürdigkeiten. Berühmt ist das über Altstadt und Oberstadt thronende mächtige Marburger Schloss, das an die lange in Marburg residierenden Herrscher der Landgrafschaft Hessen erinnert. Die Landgrafschaft wurde 1803 zum Kurfürstentum und 1866 preußisch. Marburgs berühmtesten und im Stadtbild nahezu allgegenwärtigen Einwohnerin, der Heiligen Elisabeth von Thüringen, ist die imponierende gotische Elisabethkirche („E-Kirche“) gewidmet. Das Hessische Landestheater Marburg Theater und zahlreiche Museen sowie Galerien gehören zum für eine Stadt von Marburgs Größe beeindruckenden Kulturangebot. Beeindruckend ist auch die Infrastruktur der Stadt mit ihren auszeichneten Einkaufsmöglichkeiten und der im Zusammenhang mit Universitätseinrichtungen stehenden exzellenten klinischen Versorgung.
Das Pflegezentrum Landgrafenblick liegt im südlich gelegenen Marburger Stadtteil Cappel. Verschiedene Arztpraxen und Einkaufsmöglichkeiten sind im Umkreis von wenigen Kilometern zu erreichen. Eine Bushaltestelle des öffentlichen Personennahverkehrs und die Haltestelle Südbahnhof ist nur wenige Gehminuten entfernt.
Betreiber / Pachtvertrag
Betreiber: Pflegeheim Landgrafenblick GmbH
Pachtvertrag bis 31.05.2040 plus 2 x 5 Jahre optionale Verlängerung
| Name | Pflegeheim Landgrafenblick GmbH |
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| Dokument | Dateigröße | |
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| - Pflegezentrum Landgrafenblick.pdf | 703 KB |
Allgeimeines
In der Vergangenheit konnte man sich mit dem Erwerb von Immobilien weitgehend gegen Kaufkraftverlust und Inflation absichern. Langfristige Entwicklungen der Immobilienpreise unterliegen zum Teil jedoch hohen Schwankungen. Die beim Kauf anfallenden Nebenkosten, Vertriebs- und Finanzierungskosten führen bei einem frühzeitigen Verkauf zu nachteiligen Ergebnissen. Projektspezifische Angaben zum konkreten Objekt liefert der Verkäufer der Immobilie. Außer im Falle grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz, kann für die Richtigkeit keine Haftung übernommen werden. Es gelten allein die Angaben aus den Kaufvertragsunterlagen.
Wirtschaftliches und steuerliches Ergebnis
Werbungskosten sowie die Bemessungsgrundlage für die steuerliche Abschreibung und die dargestellten steuerlichen Ergebnisse der Anlage aus der Beispielrechnung stehen unter dem Vorbehalt der Anerkennung durch die jeweils zuständige Finanzbehörde. Änderungen in der Praxis der Finanzverwaltung, der Rechtsprechung und der Steuergesetze sind möglich. Die Höhe der steuerlichen Auswirkungen der Investition richtet sich nach der persönlichen Situation des Erwerbers.
Die Steuerberechnungen aus der Musterberechnung werden auf der Grundlage erstellt, dass die Immobilienanlage nicht unter die Regelungen des §15b EStG fällt. In Einzelfällen kann bei Anwendung der Vergleichsrechnung nach §2 Abs. 6, §31, §36 Abs. 2 EStG eine geringere festzusetzende Einkommensteuer ermittelt werden. Die Tarifberechnung der Einkommensteuer erfolgt gem. §32a EStG. Die vorliegende Beispielrechnung hat aufgrund der Vielzahl der steuerlichen Besonderheiten des EStG nicht für jede individuelle Einkommenssituation und -kombination Gültigkeit, z. B. bei der Anwendung der §32b, und §34 EStG. Die Musterberechnung stellt keine steuerliche Beratung dar, diese ist nur den steuerberatenden Berufen vorbehalten. Lassen Sie deshalb Ihren steuerlichen Berater auf Basis der aktuellen Steuergesetzgebung die für Ihre Einkommenssituation gültigen, relevanten Vorschriften überprüfen.
Inflation, Wertsteigerung, Mietsteigerung
Angaben zur Inflation und einer daraus in die Zukunft hochgerechneten Miet- und Wertsteigerung basieren auf Ihren Angaben und sind unverbindliche Annahmen. Die für die Berechnung getätigten Angaben können für die Zukunft nicht garantiert werden. Die angenommenen Ergebnisse unterliegen der künftigen Steuergesetzgebung. Die für Ihre persönliche Situation maßgebenden Steuerregelungen, insbesondere Einkommensteuer sind von Ihnen zu beachten.
Konditionen der Finanzierung
Bei den Angaben zur Finanzierung handelt es sich um kein verbindliches Finanzierungsangebot. Konditionen der Finanzierung werden zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme von Ihrem Kreditinstitut festgelegt und können von den in der Musterberechnung ausgewiesenen Werten abweichen. Das ausgewiesene Ergebnis kann sich, abhängig von der beim Erwerb gewählten Tilgungsvariante und den übrigen Finanzierungskonditionen, ändern. Die Tilgungshöhe richtet sich dabei nach der entsprechenden Bruttofinanzierung. Abweichungen bei den Zins- und Tilgungsleistungen können sich durch verschiedene Berechnungs- und Verrechnungsmethoden ergeben. Bei einem Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens 5 Jahren kann ein Damnum in Höhe von bis zu 5 v.H. als Werbungskosten angesetzt werden. Der darüber hinausgehende Teil ist auf den Zinsfestschreibungszeitraum zu verteilen. Falls diese Regelung für die vorliegende Berechnung zutrifft, wird diese Verteilung aus Vereinfachungsgründen nicht vorgenommen, die steuerlichen Ergebnisse können daher durch den unterschiedlichen Werbungskostenansatz des Damnums von den ausgewiesenen Ergebnissen der Musterberechnung abweichen. Die tatsächlichen aus der Finanzierung entstehenden Werbungskosten müssen Sie durch Ihren steuerlichen Berater für Ihren Einzelfall berechnen lassen.
Angabenvorbehalt
Die Berechnung stellt ein reines Musterbeispiel unter Ausschluss jeglicher Rechts- und Steuerberatung dar. Eine Übertragbarkeit dieser Musterberechnung auf die tatsächliche finanzielle Situation des Erwerbers wird nicht garantiert. Die Angaben und Berechnungen der Musterberechnung wurden mit Sorgfalt zusammengestellt und entsprechen den gegenwärtigen gesetzlichen Bestimmungen sowie sonstigen Vorschriften. Abweichungen oder Änderungen können aufgrund von Auslassungen, Zusammenfassungen, Irrtümern o.ä. oder durch abweichende künftige wirtschaftliche Entwicklungen oder Änderungen von Gesetzen, der Rechtsprechung oder der Verwaltungspraxis oder auch der persönlichen finanziellen Situation des Erwerbers eintreten und berühren nicht die Wirksamkeit des Kaufes. Für das Erreichen der wirtschaftlichen und steuerlichen Ziele des Erwerbers wird keine Gewähr übernommen. Von dieser Beispielrechnung abweichende Angaben oder Zusagen bedürfen der ausdrücklichen schriftlichen Bestätigung der jeweiligen Vertragspartner. Die Angaben im gültigen zugehörigen Kaufvertrag und der Teilungserklärung sind im Einzelfall immer maßgebend.